Umowa deweloperska jest dokumentem regulującym obowiązki dewelopera i osoby, która nabywa od niego dom lub mieszkanie. Niestety, język, użyty do jej spisania, jest często niezrozumiały dla osób niezwiązanych z branżą. Nie należy więc dziwić się, że przy obecnych, bardzo wysokich cenach nieruchomości, coraz więcej osób zleca sprawdzenie tego dokumentu prawnikowi.
Na czym polega sprawdzenie umowy deweloperskiej?
Usługa sprawdzenia umowy deweloperskiej obejmuje zapoznanie się przez specjalistów z nią samą oraz z dokumentami, które są z nią powiązane. Dlatego jeśli masz jakieś wątpliwości w tej kwestii, sprawdź umowę deweloperską w którejś z renomowanych kancelarii.
W praktyce analizie – oprócz samej umowy – podlegają:
- prospekt informacyjny;
- umowa rezerwacyjna oraz umowa zakupu udziału w hali garażowej;
- pozwolenia na budowę;
- księga wieczysta nieruchomości;
- różnego typu oświadczenia;
- harmonogramy płatności.
Specjalista, któremu zlecimy przeanalizowanie umowy deweloperskiej, sprawdzi też informacje o firmie, która jest jej stroną (mowa tu przede wszystkim o danych ogólnodostępnych, widocznych na przykład w KRS czy CEIDG). Celem wszystkich tych działań jest oczywiście wskazanie zapisów, które mogą być dla nas niekorzystne.
Jakie elementy podlegają analizie w ramach sprawdzania umowy deweloperskiej?
Problemy z umową deweloperską mogą dotyczyć wielu kwestii. Najczęściej wymienia się w tym kontekście:
- niekorzystne dla nabywcy lokalu zapisy lub pominięcie w dokumencie spraw istotnych z jego punktu widzenia;
- brak sprecyzowanych obowiązków stron (dotyczy to zwłaszcza firmy deweloperskiej).
Istotnym problemem bywa też język, jakim spisano umowę – jak czytamy na stronie www.mecenasbogna.com, niezwykle ważnym elementem procesu analizy tego dokumentu jest więc wyjaśnienie jej zapisów klientowi.
Warto też pamiętać, że umowę deweloperską można negocjować – specjalista, któremu zlecimy jej sprawdzenie, nie tylko określi więc, które jej elementy mogą być dla nas potencjalnie niebezpieczne, lecz również doradzi, jakie klauzule warto zmienić, a jakie dodać do tego dokumentu.
Jak przebiega analiza umowy deweloperskiej?
Analiza umowy deweloperskiej składa się zwykle z kilku etapów. Pierwszym jest sprawdzenie zapisów samej umowy, ze szczególnym uwzględnieniem ich zgodności z prawem i z naszymi interesami. W tej fazie pracy prawnik zaproponuje nam też zmianę warunków, które uzna za niebezpieczne. Następnym etapem analizy jest identyfikacja ryzyka, związanego z załącznikami do umowy. Ostatnią fazą pracy prawnika może być negocjowanie w naszym imieniu zmian w dokumentach.
Ile kosztuje sprawdzenie umowy deweloperskiej?
Ceny usług kancelarii, zajmujących się sprawdzaniem umów deweloperskich, mogą być zróżnicowane. Koszt ich działań uzależniony jest w praktyce od zakresu wykonywanych prac.
Najtańsze będzie oczywiście sprawdzenie samej tylko umowy (można znaleźć kancelarie, w których zapłacimy za to około 500 zł), znacznie droższe – usługi, obejmujące również analizę dodatkowych dokumentów. Zwykle wyżej wyceniane są też prace, zakładające stworzenie propozycji zmian warunków umowy i ich negocjowanie. W praktyce ceny usług na tym rynku wynoszą więc od 490 zł do około 1600 zł.